Şufa hakkı veya diğer adıyla önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişilere satması durumunda diğer paydaşlara bu payı öncelikli olarak satın alma hakkı tanıyan önemli bir hukuki düzenlemedir. Bu hak, paylı mülkiyetin doğası gereği ortaklık ilişkilerinin korunması ve paydaşlar arasındaki dengenin sağlanması amacıyla tasarlanmıştır. Önalım hakkı, taşınmazın paydaş olmayan birisine satılması durumunda kullanılabilir ve yalnızca dava yoluyla ileri sürülebilir. Bu hakkın kullanımıyla ilgili olarak, Medeni Kanun ve Yargıtay içtihatları belirli şartlar ve süreçler öngörmektedir. Bu yazımızda, şufa hakkının ne olduğu, hangi şartlar altında kullanılabileceği ve ilgili Yargıtay kararlarına dayanarak önalım hakkı davalarının nasıl işlediğine dair detayları ele alacağız.

Şufa Hakkının Kullanım Şartları

Şufa hakkı, yalnızca paylı mülkiyette ve paydaşlar tarafından kullanılabilir. Örneğin, bir apartmanda yaşayan Ahmet Bey, komşusu ve aynı zamanda apartmanın diğer paydaşlarından biri olan Mehmet Bey’in payını satışa çıkardığını öğrenir. Ahmet Bey, şufa hakkını kullanarak bu payı öncelikle satın almak isteyebilir. Ancak, şufa hakkının kullanılabilmesi için taşınmazın fiilen taksim edilmemiş olması gerekmektedir. Yani, paydaşlar arasında belirli bir kullanım anlaşması yapılmışsa veya taşınmazın kullanımı konusunda fiili bir durum oluşmuşsa, bu durumda şufa hakkı kullanılamaz. Ayrıca, şufa hakkı sadece bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması durumunda geçerlidir. Paydaşların birbirlerine yaptıkları satışlarda önalım hakkı söz konusu değildir.

Şufa Hakkı Davası ve Süreçleri

Şufa hakkının kullanılabilmesi için dava açılması gerekmektedir. Bu dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır. Örneğin, İzmir’de bir taşınmaz üzerinde şufa hakkını kullanmak isteyen bir paydaş, İzmir’deki ilgili Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvurmalıdır. Davanın açılması için belirli süreler vardır; eğer satış alıcı tarafından paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmişse, bildirimden itibaren üç ay içinde dava açılmalıdır. Bildirim yapılmamışsa, satış tarihinden itibaren iki yıl içinde dava açılabilir. Bu süreler hak düşürücü sürelerdir ve geçirilmesi halinde şufa hakkı kullanılamaz.

Şufa Hakkı ve Yargıtay Kararları

Yargıtay kararları, şufa hakkı davalarında önemli bir yol gösterici niteliğindedir. Örneğin, bir Yargıtay kararında, şufa hakkını kullanan paydaşa karşı muvazaa iddiasında bulunulamayacağı belirtilmiştir. Bu, satış işleminin gerçekte daha yüksek bir bedelle yapıldığını iddia ederek şufa hakkını kullanan davacıya karşı ileri sürülen bir savunmanın kabul edilemeyeceği anlamına gelir. Ayrıca, Yargıtay, şufa hakkından feragat edilmesinin mümkün olduğunu, ancak bu feragatin belirli şartlara bağlı olduğunu belirtmiştir. Sözleşmeye dayalı önalım hakkının varlığı, şufa hakkının kullanımını etkileyebilir ve bu tür hakkın tapuya şerh edilmesi, hakkın herkese karşı ileri sürülebilir hale gelmesini sağlar.

Sonuç: Şufa hakkı, paylı mülkiyetteki paydaşların haklarını korumayı amaçlayan önemli bir hukuki düzenlemedir. Bu hakkın kullanımı, belirli şartlar altında ve yalnızca dava yoluyla mümkündür. Yargıtay kararları, şufa hakkı ile ilgili uygulamalarda yol gösterici olup, bu kararlar davalarda sıkça referans alınmaktadır. Şufa hakkı davalarında dikkate alınması gereken süreler, dava açma şartları ve davanın nasıl işleyeceği konusunda yasal düzenlemeler ve Yargıtay içtihatları, paydaşların haklarını etkin bir şekilde kullanabilmeleri için rehber teşkil etmektedir.

Paylaş: